Article paru dans la Libre Belgique du 18 juin 2022
Tout propriétaire, usufruitier, emphytéote ou superficiaire d’un immeuble est tenu d’en payer le précompte immobilier.
1. Réductions habituelles
Dans chacune des trois régions et à certaines conditions, une réduction de cet impôt peut être accordée. Une réduction de 20 ou 25% pour les habitations dites modestes, c’est-à-dire un immeuble dont le revenu cadastral est inférieur à 745 €, qui est le domicile du redevable de l’impôt et qui est le seul immeuble que ce dernier détient dans la région qui accorde la réduction.
Une réduction de 20% est accordée aux ménages qui comportent au moins une personne reconnue handicapée.
La réduction est de 10% lorsque le ménage compte au moins 2 enfants à charge, domiciliés dans le bien.
Enfin, les biens classés peuvent bénéficier d’une réduction de précompte allant de 25% si la façade est classée à 50% si l’intérieur ou le jardin le sont et jusqu’à 100% si le bien est totalement classé ou inscrit sur la liste de sauvegarde.
Ces réductions sont liées à l’occupant du bien. Aussi, le locataire qui répond aux conditions pourra en bénéficier mais ce sera au propriétaire à en faire la demande… avant de répercuter l’économie via une réduction du loyer à due concurrence. De manière générale, il est nécessaire de faire la demande de réduction du précompte immobilier, celle-ci n’étant pas automatique la première année. Si ce n’est déjà fait, n’hésitez pas à introduire cette demande pour les 5 années précédentes : celle en cours et les 4 précédentes via une demande de dégrèvement d’office.
2. Réduction pour cause d’improductivité
M. Dupont est propriétaire d’un immeuble totalement improductif, pour des raisons indépendantes de la volonté. Il y avait entamé des travaux qu’il réalisait lui-même pour pouvoir le donner en location, mais est tombé gravement malade et a été mis en arrêt maladie.
Il pourra solliciter une réduction proportionnelle du précompte immobilier si le bien est improductif au moins 180 jours en Région Wallonne ou 90 jours en Région Flamande. L’immeuble doit en outre être bâti et non meublé et le caractère improductif du bien doit être indépendant de la volonté de M. Dupont.
La réduction pour improductivité a été supprimée en région de Bruxelles Capitale.
Les conditions d’application de la réduction pour cause d’improductivité sont strictes : l’improductivité doit être involontaire. Réaliser des travaux dans un bien n’est pas constitutif d’une improductivité involontaire. Par contre, M. Dupont pourrait tenter de faire la demande puisqu’il est empêché de poursuivre ses travaux par une circonstance extérieure, pour autant qu’il puisse y avoir un lien entre sa maladie et l’arrêt des travaux : il devra démontrer qu’il les réalisait lui-même.
L’improductivité peut également être due à une carence locative. Là encore, il faudra démontrer que cette carence locative est due à des circonstances externes et que tout a été mis en œuvre pour y palier : mise en location à un prix correspondant au prix du marché puis mise en vente en parallèle si la carence locative commence à durer.
L’idée est à chaque fois de démontrer le caractère indépendant de la volonté : l’improductivité ne peut être un choix du contribuable. Inutile d’invoquer un projet pharaonique gourmand en temps de travaux. L’improductivité sera par contre involontaire si en cours de chantier, des défauts majeurs apparaissent p. ex. dans la structure du bâtiment, entrainant un retard important dans les travaux.
Le contribuable avisé se ménagera la preuve de tous les évènements imprévisibles qui seront de nature à rendre son bien improductif, parce que sans preuve, pas de réduction possible, les évidences ne suffisent généralement pas.
Enfin, l’improductivité ne peut excéder 12 mois, sauf si, cette fois-ci, l’improductivité résulte d’une calamité, d’une hypothèse de force majeure, d’une procédure ou enquête administrative empêchant de jouir librement du bien.
Les inondations de l’été 2021 sont évidemment une telle calamité qui justifie pleinement l’improductivité de plus d’un an.
Et si M. Dupont a acquis un bien qui était déjà improductif alors qu’aucune cause de force majeure ne pouvait être démontrée, devra-t-il renoncer à solliciter une réduction du précompte ? La Cour Constitutionnelle considère que l’objectif de la règle est d’inciter les redevables d’entretenir et de réparer leur bien : la condition des 12 mois d’inoccupation est dès lors liée au redevable et M. Dupont ne devra pas tenir compte de la durée l’improductivité antérieure à son achat (arrêt 182/2021 du 16 12 21).
Cette règle est bien utile pour de nombreux contribuables qui investissent dans l’immobilier quand l’entretien et la restauration du bien constitue un effort financier. On ne comprend guère les raisons pour lesquelles Bruxelles ne permet plus cette petite respiration aux propriétaires peu chanceux qui ont un bien improductif contre leur gré. Être propriétaire est sans doute un gros mot ?
Anne-Thérèse Desfosses, avocat – atdesfosses@skynet.be
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